Co když je to s cenami nemovitostí „trochu“ jinak

Za rok 2021 stouply ceny nemovitostí v České republice o 23% (zdroj Hypoteční banka) a na Slovensku o 18,7 % (zdroj Národná banka Slovenska)

A my už roky slýcháme: „Ceny nemovitostí stále rostou, protože se málo staví a poptávka výrazně převyšuje nabídku, a to šroubuje ceny“.

Pojďme se pokusit na celý problém údajného nedostatku bydlení v Česku podívat z trochu jiného úhlu pohledu.

Článek nedává definitivní odpověď na důvody růstu cen nemovitostí, ale určitě stojí za to si položit pár otázek, které vám mohou přinést jiný pohled a pomoci vám při komunikaci s prodávajícími i kupujícími.

Kdo komentuje ceny nemovitostí

Vždy totiž záleží na tom, kdo svůj názor přednáší. Stojí tedy za to, položit si vždy otázku, co k takovým slovům dotyčného vede. V druhé části článku budeme konfrontovat tvrdá data, protože čísla hovoří jasně.

Příklady kdo, co a proč říká:

Developer

Málo se staví, bytů je nedostatek, musí se zrychlit stavební řízení, abychom uspokojili poptávku.

Pokud byste byli v pozici developera, zcela jistě budete tvrdit to, co už u nás roky tvrdí. Proč? Protože jejich byznys je lepší, pokud se jim zrychlí „papírování“ a pokud bude o byty velký zájem. Což jistě bude, budete-li přiživovat myšlenku, že je správné bydlet ve vlastním a že je to nejlepší investice atd.

Politik

Musíme zrychlit stavební řízení.

Ano, v česku trvá stavební řízení cca 250 dní, např. v Polsku to umí za polovinu času, v Dánsku dokonce 4x rychleji.

Tohle vše se hodí do politického boje.

Slibovat, že právě ta naše zelená, modrá či růžová politická strana právě tento problém vyřeší, samozřejmě sbírá politické body a lidé na to slyší. Protože každý z nás už nějak zažil, co obnáší získat na něco povolení.

Aneb v duchu hesla: „Nikdo vám nedokáže zařídit to, co já vám dokážu slíbit.

Média

Šokující nárůst ceny nemovitostí.

Televize, rádia, noviny… potřebují témata, která lidi nejvíc zajímají.

Tedy témata, která lidi přitahují k televizní obrazovce, rádiu, přimějí je koupit si noviny či brouzdat po internetu. Celebrity, vraždy, nemoci, války… médiím je jedno, o jaké téma jde, hlavně aby tzv. „táhlo“.

A protože všichni bydlíme a všechny nás toto téma zajímá, logicky dávají média tématu bydlení dostatečný prostor. A je-li to možné podat dostatečně kontroverzně (málo se staví, ceny porostou…) tak je to ideální. Koho by zajímalo, že bytů je dostatek a ceny jsou rozumné.

Česká nátura

My prostě chceme bydlet ve vlastním. Představa, že budeme bydlet do 40-ti v pronájmu, nebo že nikdy nebudeme vlastnit nemovitost, je pro většinu z nás nemyslitelná.

Klasická česká rodina dokonce vlastní i více než jednu nemovitost. Taková ideální česká rodina má vlastní bydlení, k tomu chalupu a ideálně ještě investiční byt.

Oblibu vlastnického bydlení v Česku jednoznačně ilustruje podíl domácností, které bydlí ve vlastní nemovitosti. Ten se v Česku pohybuje kolem 78 %.

Poměr vlastní nemovitosti ve vybraných evropských zemích ve 2019 a 2020

Průměr v rámci Evropské unie činí 69 %. V Německu má vlastní nemovitost jen 51 % lidí. Na druhou stranu na Slovensku stále vlastní nemovitost 91 % lidí, ale došlo zde k citelnému poklesu.

Vždyť to nemá logiku

Už řadu let je na tom náš národ tak, že nás nepřibývá. Jinými slovy, kolik nás umře, tolik se nás narodí. K výrazným výkyvům nedochází. Pokud se u nás zvyšuje počet obyvatel, je to většinově díky přistěhovaným cizincům.

Porovnejme si tyto dva grafy. První graf „Přírůstek/úbytek počtu obyvatel“ říká, že například v roce 2019 u nás přibylo cca 40 000 obyvatel – většina se do ČR přistěhovala.

Zdroj: Český statistický úřad

Druhý graf „Počet dokončených bytů“ říká, že například v porovnávaném roce 2019 bylo dokončeno více než 17 000 bytů.

Zdroj: Český statistický úřad

Sečteno, podtrženo.

V Česku žije a bydlí téměř 11 milionů lidí. Každý rok přibude třeba 40 tis. obyvatel a dokončí se 17 tis. nových bytů.

Pokud si připustíme teoretickou myšlenku, že by chtěli všichni noví obyvatelé také bydlet ve vlastním (což je hodně nadnesené, mnozí se stěhují k někomu, mnozí do pronájmu, asi všichni nebudou bydlet samostatně), chybí tu každý rok třeba nějakých 23 tis. bytů.

A aktuálně je (v únoru 2022) v Česku na prodej cca 30 tis. bytů a domů. A dalších cca 20 tis. bytů na pronájem.

Nemohu se zbavit dojmu, že ten velký problém s nedostatkem bytů bude spíše tak trochu uměle vytvořený.

A proč tedy ceny tak rapidně rostou?

Možná se nám to nalévání čistého vína nebude líbit, ale důvodem jsme my sami.

Tedy viz výše: naše nátura a extrémní touha vlastnit a ideálně ještě do nemovitostí investovat (mám ji také), logická politika developerů a vlastně i politika politiků, a to vše podpořeno médii, aby se téma patřičně řádně a dlouhodobě podporovalo.

Možná je ten pověstný zakopaný pes úplně někde jinde, ale mě osobně připadá, že na tom výše uvedeném tzv. něco je. A není to nutně špatně. Takoví jsme my.

I já bych rád, aby přibývalo nových krásných domů a bytů a aby ceny bydlení byly přijatelné. Jen jsem se chtěl pokusit naznačit: Co když je to s těmi důvody vysokých cen nemovitostí „trochu“ jinak.

PS: A pokud chcete vysvětlení čistě odborně, celé to není nic jiného, než klasický ekonomický cyklus. Ceny cca 14 let různými tempy rostou a pak cca 4 roky padají. A pak v podobném duchu zase znovu a dokola. Ale o tom zase někdy příště. Třeba v Milionovém makléři na2

Tomáš Kučera
Tomáš se v realitách pohybuje od roku 1999. Osm let působil jako člen rady Asociace realitních kanceláří ČR. Je certifikovaným makléřem, v oboru nejvyhledávanějším lektorem, mediálně nejznámějším realitním expertem a zajišťuje prodej a nákup nemovitostí i pro VIP osobnosti. Založil v Česku a na Slovensku nejúspěšnější realitní institut CHYTRÝ MAKLÉŘ a jeho vzdělávacími programy projde ročně více jak 7 000 makléřů a manažerů. Autor knih pro makléře. Moderátor na rádiu Frekvence 1. S Ivo Tomanem spoluautor pořadů Návod na úspěch na rádiu ZET BBC.
Komentáře
  1. Jan Fuchs napsal:

    Spousty a spousty komentářů k tomuto tématu, ale nikdo neřekne tu pravou pravdu, kdo nebo co navyšuje cenu nemovitostí.
    Já prodávám nemovitosti asi, no prostě dlouho a to co se děje posledních několik let jsem skutečně nezažil. Byt než se dostane k opravdu ke koncovému klientovi, tak si na něm vydělají třeba i dva spekulanti, kteří si říkají investoři :-). Byt za x mil. koupí, rekonstrukce cca 300.000,- a obratem je v nabídce o mil. dráž, a takto se to tady točí pořád dokola, a takto tochází k tomu navýšení cen nemovitostí …….

  2. Světlana Hálková napsal:

    Dobrý den Tomáši,

    děkuji za zamyšlení a čísla, dlouho si to již myslím, že bytů je dostatek, že se uměle tlačí na vytvoření poptávky. Hlavní, kdo tlačí a koho to momentálně nejvíce zajímá, jsou banky. Myslím, že ta mediální masírka je v první řadě vytvořená jimi, bez úvěrů a tím vytvořených peněz žádná banka nepřežije, podmínkami lákají developery, kteří bez nich také nevydělají, potřebují se vzájemně, a následně na konečné klienty…

    Zdravím Vás a přeji hodně dobrých nápadů,

    Světlana Hálková, makléřka

  3. Marek napsal:

    Chybí mi k tomu vysvětlení ještě demografie… Kolik lidí singl vlastnilo byt nebo dům před x lety,a nyní… Kolik lidí bydlelo ve vlastním před x lety v jednom bytě nebo domě (a to tehdy samozřejmě i více generací…)

  4. Marek napsal:

    A navíc, pokud jsem si před pěti lety, když jsem kupoval nový byt, porovnal měsíční částky nájemného s hypotékou, hypotéka jednoznačně zvítězila… Dnes jsem za to vděčný…

  5. Jaromír Kubeš napsal:

    Dobrý den pane Kučero,
    no, já si zase myslím, že prázdných bytů a domů je hodně. V Praze jsem vloni pronajímal bratrancův byt a byl jsem v šoku, jaké množství pronájmů tam bylo (jen 2+kk bylo 640). Vzhledem k tomu obrovskému množství bytů (dnes 4473 všech bytů k pronájmu v Praze na S-realitách) musí pronajímatelé klesnout s cenou nájemného na úroveň okresního města a tak se investiční byty vzhedem k vysoké pořizovací ceně již moc nevyplatí. Předpokládám tedy, že v dohledné době dojde k výraznějšímu poklesu poptávky na koupi bytů nejen v Praze, ale i v okresních městech. V Prostějově je dvojnásobná nabídka pronájmů oproti prodejům (60 x 30) a jste rád, že byt obsadíte slušným nájemcem. Vzhledem ke stoupajícím cenám za energie a stálým platbám budou majitelé raději neobsazené byty prodávat již v průběhu letošního a příštího roku.

Přidat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře.