Proč už „pouhé účetnictví“ nestačí?
Podnikání v realitách není jen o prodeji nemovitostí, ale také o zodpovědném přístupu k financím a daním. Jak upozorňuje daňový poradce pan Vondrák, prostředí se dramaticky mění. Pokud si myslíte, že vám k bezpečnému spánku stačí „paní na účetnictví“, která vám jednou za rok zpracuje doklady, můžete být na omylu, který vás v budoucnu vyjde velmi draho.
Pilotování v mlze: Daňové zákony se mění za letu
Práce daňového poradce dnes připomíná pilota, kterému během letu z Prahy do Londýna vymění Airbus za Boeing, a on přitom netuší, zda v cíli bude stále Londýn. Změny jsou neuvěřitelně rychlé a často nevyplývají jen z novel zákonů, ale i z rozsudků soudů (včetně Evropského soudního dvora). Tyto rozsudky mohou mít okamžitý vliv na vaše cashflow – například v otázce uplatňování DPH u doručených dokladů.
Stát se vyzbrojuje: Konec náhodných kontrol
Zapomeňte na to, že finanční úřad kontroluje firmy náhodně nebo podle abecedy. Dnes jsou kontroly cílené. Finanční správa má díky digitalizaci k dispozici informace, o kterých podnikatelé často ani netuší.
Klíčovým nástrojem je JMHZ (Jednotné měsíční hlášení zaměstnavatele). Tento projekt sjednocuje hlášení pro sociální zabezpečení, finanční správu i statistiku. Pro stát je to masivní nástroj, jak odhalit nesrovnalosti v mzdách či administrativě prakticky v reálném čase. Za chybně podané nebo nepodané hlášení přitom hrozí pokuty kolem 50 000 Kč plus sankce za každého jednotlivého zaměstnance. A pozor – zaměstnavatelem jste, i když máte třeba jen uklízečku na dohodu o provedení práce.
Účetní vs. Daňový poradce: Víte, kdo za vás ručí?
Mezi účetním a daňovým poradcem je zásadní rozdíl v odpovědnosti.
- Účetní často funguje jako „naťukávač“ dokladů do systému. Ze zákona však nemůže být pojištěn na chyby přímo v daňovém přiznání.
- Daňový poradce disponuje licencí, nese za správnost výstupů zákonnou odpovědnost a je na případné chyby povinně pojištěn.
Velkým rizikem je také absence písemných smluv. Pokud s účetní spolupracujete pouze na bázi ústní dohody, pojišťovny v případě škody obvykle odmítají plnit. Platí zde zlaté pravidlo: Co je psáno, to je dáno.
Schwarz systém: Realitky v hledáčku týmu „Kobra 2“
Realitní kanceláře jsou často učebnicovým příkladem tzv. Schwarz systému. Pokud vaši makléři pracují jako OSVČ, ale fakticky využívají vaše auta, počítače, telefony a sedí v kanceláři pod vaší přímou kontrolou, riskujete obrovský postih. Ministerstvo financí ohlásilo vznik týmu Kobra 2, který se zaměřuje právě na tyto skryté pracovněprávní vztahy. Pokud kontrola vyhodnotí makléře jako zaměstnance, může vám daně a odvody doměřit zpětně, což bývá pro firmy často likvidační.
Pozor na to, co radíte klientům
Jako makléři s vázanou živností nesete plnou odpovědnost za své odborné rady. Pokud klientovi například do e-mailu napíšete, že prodej nemovitosti darované před krátkou dobou je osvobozen od daně, a on kvůli tomu utrpí škodu, může vás žalovat. Soudy v těchto případech často stojí na straně klienta a makléř musí škodu, která může jít do statisíců, uhradit z vlastní kapsy. Pokud si nejste jisti, odkažte klienta na daňového experta – je to ta nejprofesionálnější rada, kterou mu můžete dát.
Jak dlouho vás může finanční úřad kontrolovat?
Standardní lhůta pro kontrolu jsou 3 roky, ale existuje mnoho způsobů, jak se může prodloužit až na 10 let. Stačí například jedna vykázaná daňová ztráta a lhůta se automaticky natáhne na 8 let. I po ukončení podnikání nebo odchodu do důchodu může finanční úřad přijít na kontrolu ještě několik let zpětně.
Závěrem
Daně v realitách jsou složitá alchymie. Ať už jde o transferové ceny mezi vaší fyzickou osobou a s.r.o., nebo o komplikovaná pravidla DPH u pozemků a staveb, nevyplatí se improvizovat. Mít v pořádku smlouvy, podklady a důvody pro svá byznysová rozhodnutí je v roce 2026 naprostou nezbytností pro každého chytrého makléře.
Tento článek vznikl na základě diskuze v rámci Klubu CHYTRÝ MAKLÉŘ, kde jsme toto téma rozebrali do hloubky spolu s daňovým poradcem Bc. Zdeňkem Vondrákem. Ukázalo se, že většina makléřů má v oblasti daní a nastavení podnikání zásadní mezery, které je mohou v budoucnu stát statisíce korun. Právě proto v klubu otevíráme témata, která jinde často nezazní – prakticky, konkrétně a bez omáčky.
Nejste členy? Staňte se!
Stojí to jedno kafe denně.
